不動産売却時にかかる所得税の計算方法とは？利用できる控除についても解説

不動産売却では税金がかかります。
しかし、どのような税金がかかるかまで把握している方は非常に少ないです。
不動産売却時の税金は消費税や印紙税、譲渡所得税などさまざまな税金がかかります。
税金について、知らずに不動産売却を進めてしまい後ほど大きな請求がきてしまったとならないためにもまずは税金について知ることが大切です。
ここでは、不動産売却で大きな税金にもなる所得税について解説していきます。
神戸市西区周辺を中心に不動産売却をご検討中の方は、とくによく確認してください。

不動産売却にかかる税金のうち、所得税について

不動産売却時にはさまざまな税金がかかります。
さまざまな種類の税金がありますが、大きな金額となるのが所得税です。
所得税とその他にもかかる税金について解説していきます。

譲渡所得税とは

不動産売却には、売却益に対して課税される「譲渡所得税」と呼ばれる税金があります。
譲渡所得税とは、所得税、住民税、復興特別所得税をまとめて譲渡所得税と言います。
復興特別所得税とは、東日本大震災から復興するために必要な財源を確保するための税金で2013年1月1日～2037年12月31日までの間に不動産売却がされた場合に課税されます。
譲渡所得税は、売却益に対して課税される税金のため、売却益がなければ課税はされません。
売却時には、売却益がどのくらいになるかを想定しながら売却するのが大切です。

その他の税金

不動産売却時には、譲渡所得税の他にも印紙税や登録免許税、消費税の税金がかかります。
印紙税は、売買契約書に貼る税金で、令和6年3月31日までの間の契約書の印紙は軽減措置が取られます。
500万円超1,000万円以下の場合5,000円、1,000万円超5,000万円以下の場合1万円、5,000万円超1億円以下の場合3万円など金額によって印紙代が異なりますので、軽減措置の適用期間かどうかと金額はよく確認するようにしましょう。
売買契約書を売主と買主それぞれ1通ずつ保管する場合は2部作成され、それぞれの売買契約書に印紙が必要になります。
登録免許税は、不動産の所有者の名義を変更する際にかかる税金です。
住宅ローンで購入した不動産には、抵当権という権利が不動産につきます。
この抵当権がついたままでは不動産を売却することができません。
そのため、抵当権を外す必要があります。
抵当権を外すための費用で、抵当権抹消費用として、不動産1筆あたり1,000円かかります。
また、売却時には消費税もかかります。
仲介手数料や司法書士への報酬としての費用に消費税がかかります。

不動産売却時の譲渡所得税の計算方法とは？

不動産売却にかかる数種類の税金については分かりましたので、その中でも大きな金額になることが多い譲渡所得税の計算方法について解説していきます。
譲渡所得税は、売却益に対して課税される税金です。
譲渡所得税は、下記の式で求めることができます。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
では、譲渡所得と税率の内容についてそれぞれ見ていきましょう。

譲渡所得とは

譲渡所得とは、不動産の売却価格から諸費用を差し引いて求められる数値です。
具体的には、下記式で求めることができます。
譲渡所得＝譲渡価格-（取得費用＋譲渡費用）
譲渡価格とは、不動産売却時の金額のことを指しています。
取得費用とは、不動産を購入したときまたは相続で受け継いだときの金額と取得時の仲介手数料、登録免許税、不動産取得税などの購入時の諸費用を足した金額を指しています。
しかし、建物がある場合は取得した金額がそのまま取得費として計算できるわけではありません。
建物の場合、減価償却として経過年数分と構造による耐用年数を計上しますので注意が必要です。
また万が一、昔に取得した不動産や相続によって取得した不動産で、取得費用が不明な場合には、概算取得費として5%相当を取得費として計算することができます。
譲渡費用は、不動産売却時に直接かかった費用のことです。
仲介手数料や印紙税、建物の解体費用など売却に直接かかった費用が該当します。

税率とは

上記の譲渡所得に税率をかけると譲渡所得税が求められるのですが、税率は、不動産の所有期間によって異なります。
不動産の所有期間が5年以下の場合は、「短期譲渡所得」となり39.63%の税率がかかります。
5年超の場合には、「長期譲渡所得」となり、20.315%の税率がかかります。
所有期間によって税率が倍近く異なりますので、不動産を売却する際は所有期間も考慮した上で売却するようにしましょう。
また、所有期間の考え方に注意点があります。
不動産売却が成立した日を起算日とするのではなく、売却が成立した年の1月1日を判断基準としますので、所有期間の計算には注意が必要です。

不動産売却時の譲渡所得税の控除制度について

不動産売却をした際にはさまざまな税金がかかります。
これらの税金をそのまま計上されてしまうと非常に大きな金額となってしまう場合もあります。
その場合に、所得税を抑えるための控除制度があるのをご存知でしょうか？

3,000万円特別控除

譲渡所得税のなかでも非常に大きな効果があり、かつ代表的な控除が3,000万円特別控除です。
この控除は、譲渡所得から最大3,000万円まで控除することができる制度です。
この控除を上手く利用すれば、課税譲渡所得を0にできるケースもあります。
また、次にご説明する「長期譲渡所得の軽減税率」とも合わせて使用することができますので、非常に大きな控除となります。
しかし、使用するにはいくつかの制限があります。
例えば、売った年と前年、前々年にマイホームを買い換えたときの特例を受けていないことが条件としてあります。

長期譲渡所得の軽減税率

こちらの控除は、長期譲渡所得時の税率に対しての控除となります。
長期譲渡所得の場合、通常であれば20.315%の税率がかかりますが、譲渡所得6,000万円までの部分のみ14.21%とし、6,000万円を超えた部分のみ20.315%とすることができます。

譲渡損失が生じる場合の特例

不動産売却において、譲渡損失が生じた場合にも使用できる控除制度があります。
譲渡損失をプラスの所得と相殺し、相殺しても損失が残る場合には控除を3年間繰り越すことができる「居住用財産の買い換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」というものです。
実際にどの控除が使用できて、どのくらい節税ができるのか正式な金額が知りたい場合には、税理士に相談すると確実です。

まとめ

不動産売却にはさまざまな種類の税金がかかります。
そのなかでも譲渡所得税は大きな金額となる可能性が非常に高い税金ですので、売却益が出そうな売却であれば事前にどのくらい税金がかかりそうか確認しておくと良いでしょう。
細かい計算や不明な点はお気軽にアークコート藤までご相談ください。
とくに神戸市西区周辺を中心に不動産売却をおこなっておりますので、該当エリアで売却をご検討の方はお気軽にお問い合わせください。