不動産売却には仲介手数料などの譲渡費用が必要！計算方法とは？

不動産売却では、仲介手数料をはじめとするさまざまな費用がかかります。
さらに譲渡費用や取得費の金額により、実際に納める譲渡所得税も変化します。
そのためどのようなタイミングで費用が発生するのか、計算方法とともに確認しておきましょう。
神戸市西区周辺で不動産売却を予定している方は、ぜひチェックしてみてください。

不動産売却でかかる仲介手数料などの譲渡費用とは？

譲渡費用とは、不動産売却に際して直接的に要した費用を意味します。
譲渡費用に含まれるおもな費目は、次のものがあります。

• 仲介手数料（売買契約が成立すると発生）
• 収入印紙（売主が負担する場合）
• 測量費用
• 建物の解体費用
• 立退料（賃貸物件の売却にあたり、入居者に立ち退いてもらう場合）
• 違約金（売買契約締結後により良い条件で購入してくれる買主が現れたとき、旧買主に対して支払う倍返しの手付金など）
• 広告料（売却活動で特別な広告を実施したときなどに発生）

なお、以下の費用についてはケースにより判断がわかれます。

• 登記費用（相続登記、建物登記滅失費用など）
• 交通費（遠方にある不動産を売却するために発生した場合）
• 弁護士費用（契約書の作成、契約効力に関する紛争、その他の譲渡に関する訴訟費用など）
• コンサルタント費用
• ごみ処理・残置物撤去費用（買主の要望によりごみや残置物を処理したとき）

譲渡費用に含まれないもの

各種費用のなかには、譲渡費用とみなされないものもあります。
費用に含まれるかどうかの判断基準は、不動産売却に直接かかわるものであるかがポイントです。
譲渡費用に該当しない費目には、次のものが挙げられます。
税務費用
不動産売却をすると、確定申告により譲渡所得を申告しなければなりません。
しかし確定申告を税理士に依頼するときに支払う報酬は、譲渡費用に含まれません。
ただし不動産の譲渡にあたり、税理士にアドバイスを求めたときの費用については該当することがあります。
修繕費・リフォーム費用・ハウスクリーニング代
不動産売却に備え、室内の状態を改善するために修繕やハウスクリーニングを実施することがあります。
しかしこれらの費用は、基本的に譲渡費用には該当しません。
なお買主たっての希望により実施した場合や、売却価格の向上に有益なものであれば、譲渡費用に含めることもあります。
引っ越し費用
マイホームを売却すると、引き渡しまでに引っ越しが必要です。
しかし引っ越しにかかる費用や、荷物を片付ける際にかかる費用は含まれません。
固定資産税・都市計画税
固定資産税や都市計画税は、不動産を維持するためにかかる費用なので、譲渡費用には該当しません。

取得費に含まれるものがある

譲渡費用には該当しないものの、取得費に含まれる費用もあります。
取得費とは、売却する不動産を購入した際にかかった費用のことです。
いずれの場合でも譲渡所得をおさえられるため、取得費も取りこぼすことなく計算するのがポイントです。
たとえばその物件を取得したとき、未経過分の固定資産税を売主に支払っていれば、取得費に該当します。
このほか土地を売却するために実施した造成費用も、取得費に含まれます。
このように譲渡費用にならなくても取得費に該当するものがあり、個別のケースで判断されます。
そこで不動産会社や、税理士に相談するのがおすすめです。
なお弊社では、神戸市西区周辺で不動産売却に関するお問い合わせを受け付けております。

不動産売却における仲介手数料と譲渡所得税の計算方法とは？

不動産売却により譲渡益が発生すると、譲渡所得税が課せられます。
また取引金額に応じて、不動産会社に支払う仲介手数料も発生します。

譲渡所得の計算方法

• 譲渡所得=収入金額-（取得費用+譲渡費用）
• 課税譲渡所得=譲渡所得-特別控除
• 譲渡所得税=課税譲渡所得×税率

なお譲渡所得にかかる税率は、物件の所有期間により異なります。
短期譲渡所得の税率（所有期間が5年以下）
39.63％：所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税0.63％
長期譲渡所得の税率（所有期間が5年超）
20.315％：所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％

仲介手数料の計算方法

不動産会社と媒介契約を締結すると、売買契約の成約時に仲介手数料が発生します。
仲介手数料を支払うタイミングは、成約時と物件の引き渡し時に半分ずつとするのが一般的です。
この仲介手数料には上限額が定められており、取引金額ごとの上限は以下の計算方法で算出できます。

• 200万円以下の部分：売却金額×5%+消費税
• 200万円超400万円以下の部分：売却金額×4%+消費税
• 400万円超の部分：売却金額×3%+消費税

なお売却金額が400万円を超えるときの計算方法は、以下の速算式を利用できます。
売却金額×3%+6万円+消費税

仲介手数料の特例

取引価格が低い物件は、「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」が適用される場合があります。
築古物件や交通の便が悪い物件などは売却価格が低くなりやすく、また売却活動も難航する傾向にあります。
そのため通常の仲介手数料では、売却活動にかかる費用をまかなえません。
そこで「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」が適用されると、仲介手数料の上限が引き上げられます。
400万円以下の不動産は低廉な空家として扱われ、仲介手数料が最大で18万円まで引き上げられます。
現地調査などに要する費用相当分が含まれ、取引金額が低い物件にかかる費用をまかなう目的の制度です。
なお「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」は、媒介契約時に依頼主と不動産会社間で合意する必要があります。

不動産売却にかかる費用別の譲渡所得税とは？

不動産売却では仲介手数料など譲渡費用によって、実際に課税される譲渡所得税が異なります。
そこで費用別に、シミュレーションしていきましょう。
なお取得費は、購入時にかかった費用と減価償却費を考慮した金額とします。

マンションの場合

マンションの場合、それぞれ費用別に以下の条件で計算します。

• 売却価格：2,000万円
• 譲渡費用：300万円
• 取得費：1,000万円
• 特別控除：なし

このケースでは、課税譲渡所得は以下になります。
課税譲渡所得=2,000万円-（300万円+1,000万円）=700万円
このとき短期譲渡所得なら277万4,100円、長期譲渡所得なら142万2,050円が課せられます。
上記に譲渡費用の300万円を加えた金額が、不動産売却で実際に支払う費用です。

一戸建ての場合

一戸建ての場合、それぞれ費用別に以下の条件で計算します。

• 売却価格：2,000万円
• 譲渡費用：300万円
• 取得費：1,000万円
• 特別控除：3,000万円

このケースでは、課税譲渡所得は以下になります。

課税譲渡所得=2,000万円-（300万円+1,000万円）-3,000万円=-2,300万円

課税譲渡所得はマイナスになるので、このケースでは課税されません。
ただし控除前は700万円の課税譲渡所得があるため、注意が必要です。
そして各種特別控除の利用にあたっては、原則として確定申告しなければなりません。

まとめ

不動産売却ではどのような譲渡費用がかかるのか、仲介手数料の計算方法とともにご紹介しました。
それぞれの費用別に正しく計算することが、税金を抑えるためのポイントです。
弊社では、神戸市西区周辺で不動産売却に関するご相談を受け付けております。
不動産売却にはどのような費用がかかるのか調べたい方も、お気軽にご相談ください。