不動産売却で知っておきたい分筆とは？メリットや手続きの流れをご紹介

不動産を売却する際、分筆によって複数の土地に分けたほうが良い場合があります。
分筆すれば複数の用途で活用できたり、不動産売却しやすくなったりするためです。
そこで分筆とはどのようなものなのか、メリットや手続きの流れを確認していきましょう。
神戸市西区周辺で不動産売却をご希望の方は、ぜひチェックしてみてください。

不動産売却における分筆とは？

分筆とは、1筆の土地を複数に分けて、別々の土地にすることを意味します。
分筆する際は法務局で登記の手続きをして、それぞれの土地に対して登記簿を作成します。
なお原則として1筆の土地には、1つの建物しか建てられません。
さらに、土地を部分的に売却することも不可能です。
しかし分筆すれば、複数の建物を建てたり部分的に不動産を売却することもできるようになります。

分筆が必要になるケース

分筆が必要となるのは、おもに以下のケースが考えられます。
相続により土地を複数人で分けたいとき
相続人が複数いるときは、分筆すれば土地を公平に分けられます。
共有名義の不動産として相続することも可能ですが、将来的に売却や管理方法でトラブルとなるリスクがあるでしょう。
そこで分筆し単独名義の不動産にすれば、それぞれの相続人が自身の所有する土地を自由に利用・処分できるようになります。
土地の一部を売却したいとき
土地を一部だけ売却したいときは、分筆により売却が可能です。
また広い土地をまとめて売るときも、あえて分筆し一戸建て向けの土地などにしてから売却する方法があります。
1つの土地に複数の建物を建てたいとき
1筆の土地に対して建物を複数建てたいときは、分筆により土地を区分けします。
たとえば親の所有する敷地の一角に、子どもが家を建てる場合などが考えられるでしょう。

分割との違い

分筆と似たものに、分割があります。
しかし分割は登記しないため、登記上は1筆の土地として扱われます。
それでも建築基準を満たしていれば、分割でも1筆の土地に複数の建物を建てられます。
そこで建築だけが目的であれば、分割するのも1つの方法として考えられるでしょう。
ただし住宅ローンを組む際は、土地全体に抵当権が設定されてしまいます。
万が一ローンの返済が滞ると、ほかの建物が建つ部分も差し押さえの対象となるので注意してください。

不動産売却で分筆するメリットとは？

不動産売却にあたり、土地を分筆するとさまざまなメリット・デメリットがあります。

分筆するメリット

分筆すると、一部分だけを不動産売却できる以外にも次のようなメリットがあります。
資産価値が高まる
不動産売却にあたり、形が整った土地（整形地）のほうが高く売れる傾向にあります。
たとえば隣接する不整形地が2つあった場合、互いの土地の一部分を交換すれば整形地になるケースもあるでしょう。
このようなとき、該当する部分を分筆して交換したあと、合筆する（複数の土地を1筆にする）ことで土地の形が整います。
売りやすい土地になる
建築に制約のある狭い土地は、不動産売却で不利になりやすいです。
しかし広すぎる土地もまた、個人の買主には売れにくい傾向にあります。
そこで土地を分筆し、一戸建てを建てるのに適した広さにすることで、
個人の買主が見つかりやすくなるでしょう。
地目を変更できる
土地を登記するにあたり、土地の用途を定めた地目を設定します。
1筆の土地に対する地目は1つだけなので、異なる用途で土地を利用したいときは分筆により地目を変更できます。
たとえば土地の地目を「宅地」に変更できれば、買主が見つかる可能性も高まるでしょう。
税金が安くなる場合がある
固定資産税評価額は、大通りに面した土地であるほど高くなる特徴があります。
そこで大通りに面した部分とそうでない部分を分筆すれば、大通りに面していない側の土地の評価額を下げられる場合があります。

分筆するデメリット

土地の条件によっては、分筆すると使いにくくなる可能性があります。
資産価値も低くなる恐れがあるため、以下のデメリットに注意してください。
土地が使いにくくなる
たとえば相続発生時に、法定相続分に基づいて分筆したとします。
すると個々の土地面積は狭くなるため、使い勝手が悪くなる恐れがあります。
そのため土地を分割する際は、土地家屋調査士などの専門家に相談しながら決めるのがポイントです。
建物を建てられなくなる
分筆方法を誤ると、建物を建てられなくなるリスクがあります。
建築基準法において、土地に建物を建てるためには、幅員4m以上の建築基準法上の道路に、間口2m以上で接していることを義務付けています。
しかし分筆の方法によっては、この接道義務を満たせなくなる可能性があるでしょう。
そこで分筆後の土地に建築を予定しているなら、接している道路の幅員や間口も確認してください。

不動産売却の際に分筆するときの流れ

不動産売却にあたり土地を分筆するときは、以下の流れで手続きをおこないます。

土地家屋調査士に依頼する

分筆に関する業務をおこなえるのは、土地家屋調査士です。
そこで分筆をおこなう際は、土地家屋調査士に依頼してください。
なお依頼にあたっての費用の目安は、以下のとおりです。

• 相談：無料～3,000円（1時間あたり）
• 業務依頼：数十万円～100万円（土地面積により100万円を超えることもある）

事前調査をおこなう

分筆する土地について、事前調査をおこないます。
登記簿謄本や、測量図・公図を取得してください。
なお事前調査ついては、土地家屋調査士に依頼することも可能です。

境界確定測量をおこなう

土地を分筆する前に、隣地との境界を明らかにしなければなりません。
境界確定測量は、隣地所有者の立ち会いのもと、土地家屋調査士がおこないます。

分筆案を作成する

境界が確定したら、土地の分筆案を作成します。
なお境界確定測量をおこなった土地家屋調査士に依頼すれば、分筆案もあわせて作成してもらえることがほとんどです。

境界標を設置する

境界標の設置についても、隣地所有者の立ち会いが必要です。
また公道に面している場合は、役所の立ち会いも必要となります。
近年では、鉄製のプレートを境界に打つことが増えています。

分筆登記の手続きをおこなう

ここまでの流れが完了したら、土地分筆登記の手続きをおこないます。
手続きにあたっては、以下の書類を法務局に提出してください。

• 登記申請書
• 測量図
• 境界確認書

なお必要書類の作成についても、土地家屋調査士に依頼することが可能です。

不動産会社へ相談するのがおすすめ

不動産売却にあたり分筆するときは、売れやすい土地になるかどうかを考慮する必要があります。
そこで手続きを進める前に、まずは不動産会社へ相談するのがおすすめです。
なお不動産会社では、より良い条件で売却を成功させるための提案もおこなっています。
土地の条件によっては分筆せずそのままの状態で売れることもあるため、事前に問い合わせてみてください。

まとめ

分筆とはどのようなものなのか、不動産売却におけるメリットや手続き方法とともにご紹介しました。
適切に土地を分けられれば、不動産としての価値が高まり売却でも有利になります。
そこで土地の売却をご希望の方は、まずは不動産会社へ相談するのがおすすめです。
アークコート藤では、神戸市西区周辺で価格査定の依頼を受け付けております。
土地を分筆するかどうかでお悩みの方も、お気軽にご相談ください。