不動産を売却する際に売主が負う契約不適合責任とは？

2020年4月の民法改正により、「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」になりました。
契約不適合責任とは、不動産を売却する際に売主が負わなければならない責任のことをいいます。
瑕疵担保責任が契約不適合責任になったことで、売主が負う責任はより明確になりました。
今回は、契約不適合責任についてご紹介します。
神戸市西区および周辺エリアで不動産の売却をご検討している方は、参考にしてください。

不動産を売却する際に売主が負う契約不適合責任とは？

契約不適合責任とは、契約内容が目的物の種類や品質、数量と一致しない場合に、売主が買主に対して負う責任のことをいいます。
不動産の売却をおこなううえでの契約不適合責任とは、どのようなものをいうのでしょうか。

不動産の売却時に契約不適合責任となるケースとは

契約不適合責任とは、契約内容が実際とは異なる場合に生じる責任です。
不動産を売却する際に契約不適合となるのは、以下のケースです。

• 売買契約書に記載のない雨漏りが生じている
• 土壌汚染がある事実を買主に伝えていなかった
• 売却する不動産で過去に死亡事件があった事実を隠して、売買契約をおこなった

契約不適合責任は、心理的瑕疵にも適用されます。
心理的瑕疵とは、建物の欠陥ではないが、買主に心理的な抵抗が生じるおそれのある事柄をいいます。
自殺や他殺が過去に発生した、隣室に反社会的勢力の構成員が住んでいる、近くに墓地や工場といった嫌悪施設があるといった事柄は、すべて心理的瑕疵に該当します。
これらの事実を隠して売買契約をおこなえば、契約不適合責任を問われる可能性があります。

買主が契約不適合責任において請求できる権利とは

売買した不動産が、契約内容と一致しない場合、買主は以下の請求を売主に対しておこなうことができます。

• 追完請求
• 代金減額請求
• 契約解除
• 損害賠償請求

追完請求

追完請求とは、契約内容に一致させるように売主に対して要求する権利です。
たとえば、売買契約書に記載のない雨漏りが見つかった場合、買主は売主に対して雨漏りの修繕をおこなうよう請求することができます。
売主は、雨漏りの事実を知らなかったとしても、修繕をおこなわなければいけません。

代金減額請求

売主が追完請求を履行しない（できない）場合、買主は代金の減額を請求することができます。
売主が病気などを理由に、雨漏りの修繕をおこなうことができない場合、買主は修繕費用相当の金額を売買代金から減額するよう請求します。

契約解除

契約解除には、「催告解除」と「無催告解除」があります。
催告解除とは、売主が追完請求に応じない場合に、買主が催告（雨漏りの修繕を要求すること）したうえで、契約解除をおこなう方法です。
無催告解除の場合は、催告の必要がなく、直ちに契約解除することができます。
雨漏りの進行がひどく、たとえ修繕をおこなったとしても住むことができる状態にまで至らない場合は、無催告解除になるでしょう。

損害賠償請求

契約不適合責任では、買主は信頼利益と履行利益に対して損害賠償を請求することができます。
信頼利益とは、売買契約が成立することを信頼したために生じた費用のことです。
不動産の売却における信頼利益は、以下の費用が該当します。

• 現地に行くために支払った交通費
• 司法書士への報酬などの登記費用
• 契約に向けて実施した調査費用

一方、履行利益とは、売買契約が成立することで得られるはずであった利益のことをいいます。
たとえば、買主が転売目的で不動産を購入していた場合、買主は転売によって得られるはずであった利益を、売主に対して賠償するよう請求することが可能です。
なお、損害賠償請求は、売主に過失がある場合にのみ請求することができます。
売主が事実を隠していた場合でなければ、買主は損害賠償を請求することができません。

不動産売却時の契約不適合責任と瑕疵担保責任との違いは？

民法改正により、瑕疵担保責任は契約不適合責任になりましたが、具体的な内容はどのように変更したのでしょうか。
主な違いは、以下の4つです。

• 隠れた瑕疵以外にも責任が問われる
• 買主が請求できる権利が多くなった
• 損害賠償請求の対象となる範囲が広がった
• 権利行使の期限が長くなった

隠れた瑕疵以外にも責任が問われる

瑕疵担保責任では、「隠れた（買主がいくら注意していても気付くことができない）瑕疵」にのみ売主の責任がありました。
しかし、瑕疵担保責任に関する裁判をおこなった際、瑕疵が隠れていたかどうかは立証することが難しいという問題がありました。
そのため、契約不適合責任では、瑕疵が隠れていたかどうかについては問われません。
契約不適合責任では、契約内容と相違がないかが争点となりますので、契約書に記載のない不具合が見つかった場合は、原則として売主責任になります。

買主が請求できる権利が多くなった

瑕疵担保責任では、買主は売主に対して、契約解除と損害賠償請求の2つしか請求することができませんでした。
一方、契約不適合責任では、先述のとおり、4つの請求をおこなうことが可能です。

損害賠償請求の対象となる範囲が広がった

瑕疵担保責任では、信頼利益（売買契約が成立することを信頼したために生じた費用）のみ損害賠償を請求することができました。
契約不適合責任では、信頼利益にくわえ、履行利益（売買契約が成立することで得られるはずであった利益)に対しても損害賠償請求をすることができます。
その反面、瑕疵担保責任では、売主の過失の有無に関わらず損害賠償請求をすることができましたが、契約不適合責任における損害賠償は過失責任です。

権利行使の期限が長くなった

買主が権利を行使できる期間について、瑕疵担保責任では、「瑕疵の事実を知ってから1年間」という期限がありました。
契約不適合責任では、不具合の事実を知ってから1年以内に「通知」すればよく、権利行使の期限については決められておりません。
なお、通知から10年が経過すれば、行使する権利は時効によって消滅します。

不動産売却時の契約不適合責任の注意点とは？

不動産売却時の契約不適合責任の注意点は、以下のとおりです。

• 知っている内容については契約書にすべて記載する
• 免責事項を明確にする
• 権利行使ができる期限を設定する

知っている内容については契約書にすべて記載する

契約不適合責任では、売主は、契約内容と実際とが相違している場合に責任を負うこととなります。
不動産を売却する際、物件の引渡し後に、「雨漏りがあることを知らなかった」とトラブルが生じることはよくあります。
この場合、雨漏りに関する内容が契約書に記載されていなければ、売主は責任を負わなければいけません。
知っている事実については、すべて契約書に記載するようにしましょう。
契約書に知っている事実をすべて記載することは、トラブル回避につながります。

免責事項を明確にする

契約不適合責任は任意規定ですので、買主と売主の双方が合意していれば、契約不適合責任を免責にすることは可能です。
たとえ、売却する不動産が雨漏りしていたとしても、双方の合意があれば、売主は責任を負わなくても良いとすることができます。
とくに、古い戸建て住宅は、引渡し後に瑕疵が発見される可能性が高くなります。
契約書には免責事項を明記し、売主が責任を負わない範囲をはっきりとさせることが重要です。

権利行使ができる期限を設定する

契約不適合責任では、買主が不具合を知ってから1年以内に通知をおこなえば、権利行使の期限は問われません。
期限を設定しなければ、売主が買主に対して負う責任は、時効が滅するまでなくなりません。
権利行使の期限は免責事項と同様、双方の合意があれば、行使できる期限を設定することが可能です。
権利行使の期限については、「引渡しから3か月以内」とするのが一般的でしょう。

まとめ

今回は、契約不適合責任の注意点や瑕疵担保責任との違いについてご紹介しました。
契約不適合責任では、契約内容と実際との違いが重視されます。
事実の記載漏れなどがあった場合には、大きなトラブルに発展することもありますので、注意点に気を付けながら契約内容を検討することが大切です。
「古い戸建てを売りたいが、後々のトラブルは避けたい」「契約内容をどうすれば良いのかわからない」とお悩みであれば、不動産会社に相談すると良いでしょう。
アークコート藤では、神戸市西区および周辺エリアの不動産売却に関するご相談を承っております。
不動産の売却にお悩みであれば、お気軽にお問い合わせください。