不動産売却における「任意売却」とは？メリットや売却の流れも解説

住宅ローンの返済が困難なことを理由に、不動産の売却を考えているという方もいるのではないでしょうか。
そんなときに検討したい売却方法のひとつが、任意売却です。
ここでは、任意売却とはどのようなものなのかについて、そして任意売却をする流れやメリット、デメリットについても解説します。
神戸市西区周辺エリアで不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

任意売却とは？住宅ローンを滞納中の不動産を売却する方法

不動産購入時に住宅ローンの返済計画をしっかりと立てていても、長い返済期間のなかで思わぬリストラや長期入院などに見舞われるリスクはゼロではありません。
住宅ローンの返済を続ける見通しが立たないのであれば、思い切って不動産を売却し、生活を立て直すという選択も必要です。
滞納期間が長くなり競売にかけられてしまう前に、任意売却を検討してみましょう。

任意売却とは

不動産を購入する際、多くの方は金融機関などで住宅ローンを組みます。
任意売却とは、住宅ローンを借り入れた金融機関などに許可を得たうえで、不動産を売却する方法のことです。
通常、住宅ローンの返済が残っている不動産には金融機関によって「抵当権」が設定されており、この抵当権を抹消してからでなければ不動産売却をすることができません。
しかしこれでは、「住宅ローンを返済するために不動産を売却したくても、住宅ローンを返済してからでなければ不動産を売却できない…」という状況になってしまいます。
ちなみに、不動産を売却したお金でローンを一括返済できる状態であれば、通常の不動産売却が可能です。
不動産を売却してもローンを完済できない「オーバーローン」の状態になっている方は、金融機関に許可を得たうえで特別に不動産売却を進める任意売却を検討しましょう。
住宅ローンを滞納している状態で何もせずにいると、最終的には競売にかけられてしまうので注意してください。
抵当権とは
抵当権とは、住宅ローンの返済が滞った場合に、その不動産を売却して債権を回収できる権利のことです。
住宅ローンの契約の際に、金融機関側が担保として不動産に設定します。
オーバーローンとは
オーバーローンとは、不動産の売却価格よりも、住宅ローンの残高が上回っている状況のことです。
逆に、売却価格よりローン残高が少ない状況をアンダーローンといいます。

不動産を任意売却するメリットとデメリットとは

任意売却を進める前に、メリットとデメリットの両面について理解しておきましょう。

任意売却のメリット1：売却後の残債は分割返済が可能

金融機関への相談が必要ですが、任意売却では、不動産売却後のローン残債については分割返済が認められるケースが多くなっています。
競売では一括返済が求められるため、任意売却の大きなメリットだといえるでしょう。
月々の返済額についても、基本的には相談が可能です。
収入と支出のバランスを考えながら、返済が無理なく続けられる額を設定してください。
任意売却後の返済額の目安としては、5,000円から30,000円ほどが一般的だとされています。

任意売却のメリット2：経費を用意しなくても良い

通常、不動産を売却する際には、土地測量費や登記費用、そして不動産会社に対して支払う仲介手数料など、決して少ないとは言えないような経費がかります。
総額としては、売却価格の3％から5％ほどにあたる額です。
しかし任意売却では、金融機関の許可を得たうえで、これらの費用を不動産の売却価格から支払うことが認められています。
住み替え先への引っ越し費用を捻出できる場合もあり、手元にまとまった現金が用意できないという方にとっては大きなメリットだといえるでしょう。

任意売却のメリット3：競売よりも好条件で売却できる

住宅ローンの滞納が続いた不動産は、最終的には強制的に競売にかけられてしまいます。
競売では、一般的な不動産売却より3割ほど価格が下がってしまうケースが一般的です。
一方、任意売却では、基本的には通常の不動産売却と同じ条件で売却が進められます。
市場価格に近い価格での売却が可能なため、その後の返済負担を軽減できる点がメリットです。
また、任意売却では、競売のように思わぬタイミングで退去を命じられることもありません。
契約条件や退去日などについても、買主と相談のうえで決めることができます。

任意売却のデメリット1：ブラックリストに載る可能性がある

任意売却は、住宅ローンを3か月以上滞納している場合にのみ特別に認められる方法です。そのため、信用情報機関に登録されてしまう可能性があります。
信用情報機関に登録された情報はいわゆるブラックリストと呼ばれているもので、リストに載ってしまうとクレジットカードの作成や大きなローンを組む際などに制限がかかると考えてきましょう。
その制限は登録から5年から7年ほど続くとされています。

任意売却のデメリット2：金融機関や連帯保証人の合意が必要

強制的に進められる競売とは違い、任意売却は文字どおり本人の任意によって進める売却方法です。
その一方で、金融機関の合意を得てからでなければ売却できないという特徴もあります。
金融機関側としては「担保を外す」というリスクを負って売却を許可しているため、売却価格の設定をはじめ、さまざまな場面で金融機関との協議が必要になると考えておきましょう。
また、任意売却の際には連帯保証人や共有所有者の合意も必要になります。

任意売却のデメリット3：競売にかけられるリスクもある

任意売却で買主がなかなか見つからなければ、結局は競売にかけられてしまう可能性があります。
競売に切り替わってしまう期限の目安としては、10か月から12か月ほどです。
好条件での売却を望みすぎて、売却タイミングを逃してしまわないように注意してください。

不動産を任意売却するまでの流れとポイントとは

任意売却を進める流れについてご紹介します。

任意売却の流れ1：ローン残高を確認する

任意売却をするためには、オーバーローンの額がどの程度なのかを把握する必要があります。
まずは住宅ローンの残高を金融機関に問い合わせ、並行して不動産会社に査定を依頼しましょう。
査定価格とローン残高を比較することで、おおまかなオーバーローンの額を把握することができます。

任意売却の流れ2:金融機関に相談する

状況を把握できたら、その情報をもとに金融機関と協議を進めます。
まずは任意売却の許可を取り、続けて売却価格、スケジュール、分割返済の方法や金額設定などについても相談します。
引っ越し費用などの経費をどこまで売却価格から持ち出して良いのかについても話し合っておきましょう。

任意売却の流れ3：不動産会社による売却活動の開始

金融機関との話がまとまったら、ここからは基本的に一般的な不動産売却と同じ流れです。
媒介契約を結んだ不動産会社が中心となって、新聞折り込みやチラシの配布、不動産情報サイトへの掲載、内覧者対応などを進めていきます。

任意売却の流れ4：売買契約から引き渡しまで

買主が見つかったら、価格やスケジュールなどについて最終的な話し合いをおこない、買主売主の同意のうえで売買契約を締結します。
あとは契約内容にそって引き渡しと決済を済ませ、任意売却の完了です。

まとめ

住宅ローンが支払えなくなる事態は、誰にでも起こりうることです。
滞納期間が長くなって競売にかけられてしまうまえに、任意売却で生活の立て直しを目指しましょう。
神戸市西区周辺で任意売却についてお悩みの方は、ぜひアークコート藤までお気軽にご相談ください。