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離婚・住み替え・相続などの理由・タイミング別の不動産売却の注意点
2022-10-28
不動産を売却するきっかけは、人によってさまざまです。
不動産投資のための売買だけでなく、ライフステージの変化によって不動産を売却するケースもあります。
そこで今回は離婚や住み替え、相続など、理由やタイミング別の不動産売却の注意点をご紹介いたします。
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目次
「住み替え」のために不動産を売却する際の注意点
結婚や出産、子どもの独立、転勤などのタイミングで、住み替えのために不動産を売却することも多いでしょう。
自宅を売却して新しい家を購入する場合、購入と売却の順番が重要です。
住み替えの方法には、先に旧居の売却をおこなう「売り先行」と、先に新居を購入する「買い先行」の2種類があります。
売り先行の場合、旧居の売却資金を元手に新居を購入するため、資金の目処が立ちやすいのがメリットです。
一方で、仮住まいが必要になることが多いので、一時的な入居費用や引越費用がかさみやすいのがデメリットといえます。
反対に買い先行の場合は、新居を購入してから売却や引っ越しについて考えれば良いので、急ぐ必要がありません。
そのため新居をゆっくり探せて、引っ越しも一度で済むのが大きな長所だといえます。
しかし旧居の売却代金なしに新居を購入しなければならないので、ある程度の資金が必要になります。
また売却先がなかなか決まらない場合は、一時的に新居と旧居のローンが重複する「ダブルローン」になりやすいのも短所です。
理想的なのは売却と購入を同時におこなうことですが、実際にはなかなか難しいため、基本的には売り先行か買い先行のどちらかを選ぶことになります。
住み替え先の間取りや立地も要チェック
ライフスタイルや家族構成が大きく変わるタイミングで住み替える場合、住み替え先の家の広さや間取り、立地条件もしっかりチェックしましょう。
たとえば出産に伴って子どもが増える場合、子育てに十分な広さがあるかどうか、周辺に保育施設や学校、病院があるかどうかで生活しやすさが変わってきます。
反対に子どもの独立などで人数が減る場合、よりコンパクトな住まいへ住み替えることで、購入費用を抑えることもできるでしょう。
また転勤に伴って住み替える場合などは、通勤・通学のしやすさも要チェックです。
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「離婚」に伴って不動産を売却する際の注意点
離婚を契機に不動産を売却する場合、夫婦間での「財産分与」が大きな問題になります。
財産分与とは、婚姻を結んでいる期間中に夫婦が共同で成した財産を平等に分割することです。
特別な事情がない限り、夫婦で形成した資産は離婚時に均等に分ける必要があります。
しかし不動産などの財産は、物理的に等分できません。
そのため一方が不動産を引き継いで不動産の価値の半額分を代償金としてもう一方に払う方法や、家を売却してその売却益を2人で分け合う方法がとられるのが一般的です。
ただし不動産を売却できるのは名義人だけなので、もし不動産が共有名義になっている場合は、名義人が合意しない場合は売却による財産分与が難しくなる可能性もあります。
また財産分与を請求できる権利は、離婚が成立してから2年で消滅します。
離婚に伴って不動産を売却したい場合は、必ずこの期間内に相手方に財産分与の意志表示をしておきましょう。
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「相続」に伴って不動産を売却する際の注意点
親が亡くなった場合など、相続を契機に不動産売却を検討される方もいらっしゃるでしょう。
他人名義の不動産を売却するには、相続した財産の名義人を自分へ変更する「相続登記」をおこなう必要があります。
しかし相続登記をおこなうためには、まずは相続手続きを完了させておかなければなりません。
相続登記が終わったら、仲介を依頼する不動産会社を選び、価格設定などを調整して、最終的に売却に至るという流れになります。
また登記には以下の書類が必要になるため、事前に準備しておきましょう。
- 遺産分割協議書
- 登記申請書亡くなった方の戸籍謄本（出生から亡くなるまでのすべて）
- 亡くなった方の住民票の除票
- 相続人全員の現在の戸籍謄本・住民票の写し・印鑑証明
- 相続する不動産の固定資産評価証明書・全部事項証明書
なお遺言書がある場合や法定相続分どおりの相続の場合には、遺産分割協議書と全員の印鑑証明書は不要です。
また相続を開始してから10か月以内には「相続税」を納める必要があります。
そのため不動産の売却資金を相続税の支払いに充てたい場合は、早めに売却できるように仲介や買取を依頼する不動産会社を探しておきましょう。
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「新築」で購入した不動産を売却する際の注意点
予期せぬ転勤や想像と違ったなどの理由で、新築で購入した家を売却するケースもなかにはあります。
もし購入した新築を売却するなら、すぐに売却活動に進むことをおすすめします。
なぜなら不動産は築年数が経つにつれて資産価値が目減りしていくため、常に今がもっとも資産価値が高い状態だからです。
しかし新築をすぐに売却する場合、購入希望者は「なぜ新築なのにすぐに売却したのだろう」と不安を抱いてしまう可能性が高いです。
そのため購入したばかりの新築を売りに出す場合は、離婚・転勤・住宅ローンの支払い・近隣トラブルなど、売ることになった理由を購入希望者に正直に伝えましょう。
もしトラブルを隠して売却し、それが売却後に発覚すると、トラブルの原因になってしまう可能性があります。
またその物件に欠陥があることを契約書に盛り込んでいないと、契約不適合責任に問われる恐れもあります。
このように新築を売却する場合は、売ることになった理由の説明に注意すべきですが、そもそも新築はすぐに売り出せるとは限りません。
なぜなら売却代金で住宅ローンを完済できなければ、物件を売却することはできないからです。
そもそも新築で購入したとしても、一度でも住めば中古物件として扱われてしまい、資産価値が大幅に下がってしまう可能性があります。
そのため新築で購入したばかりの物件は、住宅ローンの残債が売却価格を上回る「オーバーローン」状態になりやすく、売却できないこともあるため、注意しましょう。
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まとめ
ライフステージの変化に伴って不動産を売却する場合、状況に合わせてさまざまなポイントに注意しなければなりません。
不動産の売却をお考えの際は、今回ご紹介した注意点を参考に、売却する理由やタイミングに合わせた売却を進めていきましょう。
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