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リースバックの賃貸借契約の種類と自主退去・強制退去について解説！
2023-07-21
住宅ローン返済のためにリースバックを検討される方は多いでしょう。
リースバックは、家の売却後も同じ家に住み続けることができ人気が高まっていますが、場合によっては強制退去になることがあります。
ここでは、リースバックにおける2種類の賃貸借契約と、自主退去・強制退去の違いについて解説します。
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リースバックにおける賃貸借契約の種類と退去について
リースバックとは、自宅を売却して売却先の会社もしくは第三者と賃貸借契約を結ぶことで同じ家に住み続けられる方法です。
リースバックの賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。
普通借家契約とは、定められた期間が満了しても希望すれば更新可能な契約で、原則として貸主は更新を拒否できません。
一方の定期借家契約とは、契約期間満了後は更新ができない契約で、借主は退去せねばなりませんが、借主と貸主の合意があれば再契約が可能です。
前者は借主が主体であるのに対して、後者は貸主が主体になります。
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リースバックで自主退去はできるか
一般的に、リースバックで自主的に退去することは可能です。
期間が定められている場合、普通借家契約と定期借家契約どちらであっても借主からの解除はできない取り決めになっています。
ただし、ほとんどの場合において中途解約できる旨の特約条項が記載されているため、借主が申し出れば自主的に退去することが可能です。
もしも中途解約に関する特約条項がない場合でも、貸主と借主が合意すれば解除できます。
これは合意解除と呼ばれます。
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リースバックで強制退去になるケースとは
定期借家契約であらかじめ更新できないと定められていたり、違反行為があったりすると強制退去となる場合があります。
前述のとおり、貸主と借主双方の合意がなければ定められた期間満了後に住み続けることはできません。
違反行為の一例としては家賃の滞納のほか、騒音問題・ペット・異臭問題などの近隣トラブルが挙げられます。
家賃は3か月以上滞納すると契約解除に相当すると判断されてしまいます。
1回の滞納で即退去とはならず、書面や電話、訪問での督促があるのが一般的です。
滞納2か月目に内容証明郵便による催告手続きがおこなわれ、それでも滞納が続けば契約解除に値する理由となり得ます。
3か月以上の家賃滞納があった場合、貸主は立ち退き料を支払わずとも借主を退去させることができるため、滞納しそうなときは早めの相談が大切です。
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