任意売却について

2024-03-12

相続・離婚・法律

ー　任意売却について　ー

競売と任意売却はの比較

　1. 競売

強制的な手続きであり、裁判所が売却の内容を決定します。

債権者（金融機関）が裁判所を通じて不動産物件を強制的に売却します。

市場価格よりも安い価格で取引されることが一般的です（約70%程度）。

資金は一切受け取れず、立ち退きが必要です。

インターネットや新聞に情報が掲載され、プライバシーが守られません。

　2. 任意売却

債務者（売主）の意思で売却活動を行えます。

債権者との話し合いによって決定されるため、債務者の意向が反映されるケースが多いです。

市場価格に最も近い金額での売却が可能であり、ローンの残高が少なくなりやすいです。

引越し費用を捻出でき、プライバシーが守られることがあります。

　任意売却は、住宅ローンが残っている場合でも、通常の市場売却に近い方法で不動産を売却できる手段です。この方法を利用する際には、注意点や手続きの流れを理解しておくことが重要です

任意売却の基本情報

　任意売却とは、住宅ローンなどの担保権を設定した借入金が返済できなくなった場合に、担保権者（である金融機関）の同意を得て、担保として提供した財産（自宅など）を売却する方法のことを指します。

　以下は、任意売却に関する基本的な情報です

　1. 担保目的物の売却に債権者の同意が必要なのはなぜか

抵当権などの担保が設定された物件は、

原則として債権者（担保権者）の同意がなければ売却することが困難です。

抵当権は、所有者が他の第三者に物件を売却したことでは当然に消滅しないため、

抵当権者の同意なしにローンが残った家を処分（売却・名義変更）することはできません。

　2. 任意売却の基本的な流れ

期限の利益を失うまでローンを滞納する。

ローン契約が強制解約され、保証会社による代位弁済が実行される。

債権者（保証会社）に任意売却の申し入れをする。

販売活動の実施（買い手の募集）。

売買契約締結・代金決済・抵当権の抹消・物件の引き渡し（引っ越し）。

残債務の処理。

　3. 任意売却のメリット

債務者（所有者）が主導権を握って不動産を売却できる。

競売よりも高い価格で売れる可能性がある（残債務をより少なくできる可能性）。

売却の事情を他人に知られずに済む。

引っ越し代を捻出できる場合も。

今の家に住み続けることができるケースもある。

　4. 任意売却のデメリット

信用情報に傷が付く。

任意売却に失敗するリスク。

悪質業者に捕まってしまうリスク。

任意売却の流れ

　「任意売却」は、特定の資産や不動産をオーナーの意志に基づいて自由に売却するプロセスを指します。以下は、任意売却の一般的な流れですが、具体的な手続きは国や地域によって異なる場合があります。したがって、詳細な情報は地元の法律や規制に基づいて確認することが重要です。

　1．評価と査定

売却する資産（不動産、車、ビジネスなど）を専門家に評価してもらい、市場価値を確認します。

　2．買い手の探索

不動産の場合は、仲介業者を通じて買い手を探すか、

直接広告を行って興味を引くことがあります。

　3．価格交渉

興味を示した買い手との間で価格や条件について交渉を行います。

双方が合意すれば、売買契約を締結します。

契約書の作成：弁護士や不動産専門家の助けを借りて、

売買契約書を作成し、関係者が署名します。契約には取引の詳細や条件が含まれます。

　4．購入資金の確保

買い手が融資を受ける場合、資金調達が確保されるまで進展しません。

これには銀行や金融機関との連携が必要です。

　5．クロージング

売却の最終段階で、残りの手続きや書類の取り交わし、資金の移動、所有権の譲渡が行われます。

　6．手数料と税金の支払い

不動産の場合、取引に伴う手数料や税金が発生する可能性があります。

これらの費用を支払い、取引を完了します。

　7．引き渡し：

最終的な手続きが完了したら、資産や物件の引き渡しを行います。

これには鍵の引き渡しや物件の立会いが含まれることがあります。

　任意売却のプロセスは複雑であり、法的な側面や契約条件に留意することが重要です。売却に関する具体的な情報は、地元の法律や専門家のアドバイスに基づいて確認することが推奨されます。

任意売却に関するよくある質問と回答

　1．任意売却とは何ですか？

回答：任意売却は、所有者の意志に基づいて行われる資産の売却プロセスです。

通常、強制執行や競売とは異なり、オーナーが自ら売却を選択する手段です。

　2．なぜ任意売却を選択するのですか？

回答：オーナーが資金的な困難に直面している場合や、

資産を迅速に売却して現金化したい場合など、さまざまな理由があります。

　3．不動産の場合、任意売却にはどのようなステップがありますか？

回答：評価、買い手の探索、価格交渉、契約書の作成、購入資金の確保、

クロージング、手数料と税金の支払い、引き渡しなどが一般的なステップです。

　4．クレジットスコアに影響しますか？

回答：任意売却は、クレジットスコアに悪影響を与える可能性があります。

信用履歴に影響を与え、将来の融資やクレジット取引に影響を及ぼす可能性があります。

　5．どのように買い手を見つけますか？

回答：不動産の場合、仲介業者を通じて買い手を見つけるか、

直接広告やオンラインリストを使用して買い手を引き付けることがあります。

　6．任意売却にかかる費用はどのくらいですか？

回答：売却には評価や査定の費用、契約書の作成や手数料、税金などがかかります。

具体的な費用は事例により異なります。

　7．途中で取引をキャンセルできますか？

回答：契約書に定められた条件によりますが、

途中での取引キャンセルは一般的に難しいことがあります。

契約書をよく確認し、必要であれば法的なアドバイスを受けましょう。

　8．法的な助言は必要ですか？

回答：任意売却には法的な側面がありますので、法的なアドバイスを受けることは重要です。

弁護士や不動産専門家に相談することをお勧めします。

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