根抵当権が付いた不動産は売却しにくい！？売却までの流れや注意点について

物件の相続や、売却されている物件で「根抵当権」がついた物件があります。
根抵当権とは、不動産上に設定される担保権のことですが、土地の売却や相続をされたことがない方はどういういみなのか分からない方もおおいことでしょう。
この記事では、根抵当権についてご紹介しているので、ぜひ最後までご覧ください。

根抵当権つき不動産の特徴

根抵当権とは、不動産を担保に貸し出せる上限額（極度額）を決めて、その範囲内であれば何度でも借り入れや返済することができるというものです。
根柢当権は、極度額内であればいつでも好きな時に借りれて、返済期限も決まっておらず、連帯責務には適しないため連帯責務者が認めれていません。
この根抵当権は、極度額内の範囲でいつでも必要額を借り入れできるので事業運転資金のため利用されることが多いです。
起業がお金を借りるために、保有する担保に融資を受ける際は登記の手間や費用が掛かります。
しかし、根抵当権を利用することで、手間なく必要な時に借り入れができます。

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根抵当権つきの不動産売買の流れ

根抵当権つきの不動産売買の流れとして、次のようになります。

残債と査定価格の確認

根抵当権の付いた不動産の売却する場合は、最初に不動産の残債と査定価格を確認します。
査定価格が残債を上回っていれば売却が可能で、債権者と交渉で売却手続きにはります。
売却しても残債が残る物件は、自己資金によって残債分を補填できるか確認が必要です。
補填で返済の目処が立つなら、その状態で債権者と交渉から売却への流れに進みます。

交渉

債権者である金融機関に、残債の返済予定を説明し根柢当権の抹消交渉をします。
金融機関へ、抹消交渉の合意を得られるよう粘りましょう。

元本確定

債権者である金融機関から合意を得られたら、元本確定に進みます。
元本確定とは、繰り返していた借り入れと返済を止めて借り入れ金を確定することです。
元本確定すると、それ以降は好きなタイミングで融資を受けることができません。

不動産売却

債権者と合意が取れ、購入希望者がいる場合、根抵当権の抹消時をおこなった後、不動産売却に移行します。
この流れで、一番の注意点は債権者である金融機関との交渉です。
根抵当権は、なんども借り入れできる特徴から、金融機関としては抹消処理に対して消極的です。

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根抵当権つき不動産売買で2つの注意点

根抵当権の設定で、不動産所有者と融資を受けた債務者が異なる場合です。
1つ目の注意点は、借り入れ額が知らぬ間に増える可能性があり、不動産売却をしても返済できない可能性があります。
もう1つの注意点は、元本確定は一度確定すると根抵当権に戻すことができないことです。
そのため、根抵当権の資金繰りが必要になる可能性がある場合は、元本確定をする際もう必要にならないか想定してから確定しましょう。

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まとめ

根抵当権とは、債務上限金額範囲内であれば、金額や回数に関わらず借り入れなどができる担保物件の1つです。
極度額内であれば何度も借り入れできることや、登記の手間や費用が省ける特徴から、事業運転資金として利用されることが多いです。
物件売却の注意点として、根柢当権の特徴から金融機関へ抹消交渉は大変ですが、粘って解決する必要があります。
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